Rustige week op de huizenmarkt

Het is de afgelopen week relatief rustig geweest op de huizenmarkt. Na weken met publicaties vanuit de NVM, aankondigingen vanuit de politiek over de hypotheekrenteaftrek, striktere regels vanuit de AFM is het de afgelopen week even rustig geweest.

De kapitaalmarktrente is vrij stabiel geweest en op vlak van publicaties is het ook even rustig. Kabinet Rutte III is beëdigd dus inhoudelijk vanuit die kant ook even geen extra uitleg op maatregelen.

Is het stilte voor de storm? Richting 2018 staan er natuurlijk wat wijzigingen op de agenda dus volgende maand trekt het wellicht weer aan. En laten we niet vergeten dat vanmiddag Mario Draghi namens de ECB met een update komt. Morgen weer een update op het huizenaanbod!

Huizenaanbod duikt onder 131.000

We zijn in een week weer meer dan 1.000 huizen kwijt in het aanbod. Vorige week zaten we onder 133.000 woningen, nu zijn het nog minder dan 131.000 huizen. Gaat dit zo door? En hoe lang nog? En zullen we volgende week onder de 130.000 grens zitten?

AFM gaat hypotheekregels niet versoepelen

Vanaf volgend jaar kun je nog maximaal 100% van de woningwaarde lenen, ten opzichte van 101% dit jaar. Dat heeft de AFM besloten, ondanks bedenkingen vanuit hypotheekverstrekkers. En dan bedoelt de AFM ook echt vanaf volgend jaar.

Dus voor de hypotheekaanvragen die die jaar ingediend worden en waarvoor een bindend aanbod volgend jaar pas binnenkomt gelden de nieuwe normen. Leennormen zullen dan alsnog aangepast moeten worden. Nu is het nog zo dat leennormen getoetst worden op het moment dat een hypotheekofferte de deur uit gaat.  Hypotheekverstrekkers wilden graag dat getoetst wordt aan de geldende wet- en regelgeving op het moment van de aanvraag. Maar dat gaat dus niet door.

Als we er er vanuit gaan dat een hypotheekaanvraag inclusief toetsing gemiddeld ongeveer 6 weken duurt, kunnen we rekenen op een lichte piek in aanvragen vanaf begin / half november. Het is namelijk zo dat de leennorm niet alleen op vlak van loan to value aangepast wordt. Ook de inkomenstoets (LTI) wordt versoberd.

Huizenprijzen in Amsterdam dalen weer

Een tikje schreeuwerige titel natuurlijk. Maar er is wel een manier om het zo uit te leggen. Kijkend naar de gemiddelde transactieprijs Q3 ten opzichte van de prijzen in Q2 is er een hele kleine daling; 0,5%. Dat gebeurt echter vaker. Ook in een markt waarin de prijzen over het jaar heen stijgen. Huizen worden in Q3 traditioneel verkocht tegen lagere prijzen dan in Q2.

Een eerlijker vergelijk maken we met hetzelfde kwartaal in het voorgaande jaar. En dan hebben we het gewoon over een stijging van 17,4%. En dat beeld is natuurlijk een beeld dat we voor de toekomst waarschijnlijk nog even vasthouden. Huizenprijzen zullen waarschijnlijk nog even niet dalen. Zeker niet in onze hoofdstad waar veel verschillende oorzaken voor een prijsstijging zorgen.

Er wordt nog altijd niet heel veel gebouwd en ook het aanbod wordt steeds kleiner. Met een aanhoudende vraag zullen prijzen daarom niet snel weer dalen. Bovendien zijn er vanuit de gemeente regels die voorschrijven dat een percentage van 40% nieuwe woningen middelduur of sociaal moeten zijn.

Er zijn ook stemmen die zeggen dat de prijsdaling niet zozeer seizoensgebonden is maar dat het te maken heeft met een afnemende vraag. En dat weer vanwege de gemiddelde prijs die oploopt. Dat wordt langzamerhand onbetaalbaar voor een groot aantal huishouden. Zij gaan op zoek naar alternatieven buiten de stad. Of dit zo is, weet ik niet. Mij lijkt een verdere stijging meer voor de hand liggen. We zullen het weten over ongeveer een maand als het nieuwe rapport van de NVM verschijnt.

Huizenaanbod op het laagste niveau in 10 jaar

Het is exact 10 jaar geleden dat we met ons woningaanbod onder de grens van 133.000 zaten. In het laatste kwartaal van 2007 braken we de 133.000 in een opwaartse lijn die uiteindelijk zou doorlopen tot het record van ongeveer 275.000 in 2012. Meer dan een halvering sinds toen dus. Voor een nog beter beeld van deze ontwikkeling bekijk je de grafiek op deze website.

Gaat dit zo door? Is er een ondergrens? En wat is de oorzaak van deze ontwikkeling? Er wordt veel gezegd dat dit te maken heeft met ontwikkelingen in de nieuwbouw, klopt dat ook?