Eerst een huis kopen dan verkopen

Niemand wil op dit moment zijn huis verkopen voordat hij een nieuw huis heeft. Dat is één van de belangrijkste redenen van het lage aanbod huizen op de markt momenteel. Maar het is ook een hele logische. Want hoeveel geld je momenteel ook voor je huis krijgt, je moet altijd zien wat je ervoor terug krijgt. Dat kan ondanks die enorme overwaarde flink tegenvallen.

Financiering nieuw huis zonder verkoop oude huis

Maar als je eerst iets wil kopen en daarna pas je eigen huis wil verkopen, is er toch een aantal zaken waarmee je goed rekening moet houden. Allereerst de financiering. Banken staan niet te springen om mensen aan dubbele hypotheken te helpen. Zolang er niks verkocht wordt, loopt de bank het risico dat de hypotheekgever (eigenaar van de huizen) op een zeker moment de lasten niet meer kan betalen. En dan heeft de bank een probleem. Ze zullen daarom je vermogen toetsen zodat ze kunnen bepalen of je lange tijd zonder problemen twee hypotheken kunt dragen. Vaak wordt de norm van 12 of zelfs 24 keer de dubbele maandlasten genomen voor het vermogen dat je moet bezitten. Je mag gedurende die periode overigens wel van beide hypotheken de rente aftrekken. Een klein voordeeltje dus voor die tussentijd.

Als je je nieuwe huis voor een gedeelte wil financieren met de overwaarde van je oude huis bestaat daar overigens het overbruggingskrediet voor. Voorwaarde is dan wel dat je een koper hebt.

Onderhandeling en overwaarde

Een ander aspect dat een minstens zo belangrijke rol speelt bij aankoop voor verkoop van je oude huis, is de onderhandeling zelf. Stel je hebt een huis met een hypotheek van €250.000 en een geschatte waarde van €350.000. Dat betekent een overwaarde van €100.000. Je gaat een nieuw huis kopen voor €400.000. Je moet dus een hypotheek van €300.000 en (als je oude huis nog niet verkocht is) een overbruggingskrediet van €100.000 euro hebben. Maar je gaat er nu wel vanuit dat je een overwaarde van €100.000 hebt. Stel dat je je oude huis voor slechts €325.000 kunt verkopen, dan heb je slechts €75.000 overwaarde. Dan moet je ook een hypotheek van €325.000 hebben voor je nieuwe huis. En wie weet is dat wel teveel geld voor je inkomen.

Bod onder voorbehoud verkoop eigen woning

Nu zijn er gangbare oplossingen waarbij je een bod op een huis kunt doen onder voorbehoud van verkoop van je eigen woning. Maar in een markt waarbij je misschien wel 10 potentiële kopers hebt, zit er natuurlijk geen verkoper te wachten op zo’n clausule. Als je zo’n clausule wil, zul je het voor de verkoper ook een beetje aantrekkelijk moeten maken. En dat kan! Je kunt er bijvoorbeeld voor kiezen om een gedeelte van de overwaarde aan de verkoper te geven. We nemen even het voorbeeld van hierboven. Je wil dus een huis kopen van €400.000 onder voorbehoud van verkoop eigen woning tegen minimaal €350.000. Een andere koper biedt ook €400.000 maar heeft die clausule niet. Op het eerste oog is zijn aanbod aantrekkelijker. Maar wat gebeurt er als we het bedrag boven de €350.000 aan de verkoper geven. We verkopen het huis voor €360.000 en verhogen op die manier indirect ons bod op zijn huis naar €410.000 netto. Niet heel geloofwaardig natuurlijk, want ik heb geen enkele trigger om meer dan €350.000 te vragen voor mijn huis. Maak daarom een verdeling, laten we zeggen 50/50. Ik doe extra mijn best en vind een koper die zelfs €365.000 wil betalen. De helft van de extra €15.000 komt bovenop ons bod. In plaats van €400.000 kunnen we naar €407.500. Het hoogste bod, win win!

Waarom de politiek het huizenmarktprobleem niet kan oplossen

Ik las in het NRC een interessant artikel over de Nederlandse huizenmarkt. Er zij twee hoogleraren aan het woord die claimen dat politici aan zet zijn om de problemen op te lossen. Ik geloof eerlijk gezegd niet zo in de invloed die de politiek kan uitoefenen. Of althans, zeker niet voldoende om er voor te zorgen dat starters weer een belangrijke positie in kunnen nemen. Ik zal uitleggen waarom.

Laten we beginnen met de problemen die er zijn op dit moment: Hoge prijzen, gebrekkig aanbod en een hoge totale hypotheeklast. Het heeft natuurlijk allemaal met elkaar te maken. En er is eigenlijk maar één factor die dit veroorzaakt heeft. De hypotheekrente. Deze is in minder dan 10 jaar tijd 3x zo laag geworden. Als we er van uit gaan dat voor veel huizenbezitters, zeker in het begin van de looptijd, netto rente voor ongeveer 60% van de maandelijkse hypotheeklasten zorgt, kun je ook verzinnen dat voor diezelfde groep mensen de huidige hypotheekrente een beeld schetst van 40% minder totale hypotheeklasten! En dat is aantrekkelijk. Of verhuizen naar een 40% duurder huis tegen dezelfde lasten. Dat is ook aantrekkelijk! En dat is dus ook precies wat er gebeurt. Doorstromers kopen een mooier huis omdat ze geen cent extra hoeven betalen, zelfs niet als ze een prijs boven de vraagprijs moeten betalen.

Nu geeft hooglereaar Conijn aan dat bijbouwen een belangrijke oplossing kan zijn. En dat is natuurlijk zo, extra aanbod zorgt voor meer keuze en daarom minder nood om meer te betalen. Maar het tempo waarin kan worden bijgebouwd, zal nooit het afgenomen aanbod compenseren. Daarvoor gaat het veel te hard met het huizenaanbod. En wie zegt er dat als huizen over 3 jaar klaar zijn de hypotheekrente nog steeds laag is? Dat risico willen ontwikkelaars natuurlijk niet nemen. Het idee om vanuit landelijke politiek gemeenten en provincies te stimuleren is wel een hele sterke. Maar dat is niet eenvoudig.

De positie van starters is niet best. Huizenprijzen zijn enorm gestegen en daarvan hebben natuurlijk alleen huizenbezitters geprofiteerd. Volgens mij kun je daar helemaal niks aan doen. Wat gaat het aanpakken van beleggers voor een starter doen? Als er extra huizen vrij komen, zijn de doorstromers de eersten met een optie. De competitie met hen is veel te groot. Dat gaan ze nooit winnen.

Buiten de politiek om is er natuurlijk nog een ander aspect dat op de Nederlandse huizenmarkt speelt. En dat is de positie van Funda. Als je je huis wil verkopen, kom je er niet onderuit om van dit platform gebruik te maken. En dat is niet gratis. De toetredingsdrempel voor aanbieders is hoog. Tel daarbij op dat huizenbezitters in veel gevallen geen benul van de waarde hebben en je kunt bedenken dat het aanbod niet op gang komt. Maar of dat de schuld van de politiek is? Ik denk het niet.

Top 10 Duurste huizen in Nederland

Top 10 duurste huizen in Nederland

We gaan richting het einde van het jaar. Tijd om eens te beginnen met één van de vele lijstjes. En omdat de decembermaand eraan komt gelijk ook maar een lijstje met een beetje allure. De 10 duurste huizen van Nederland! En die zijn duur dit jaar, duurder dan ooit vanwege de opgelopen huizenprijzen. Extra vuurwerk dus. In totaal meer dan een hectare woonoppervlakte, een minimumprijs van €7.500.000 euro en gemiddeld ruim 17 kamers. Dat zijn momenteel de Nederlandse pareltjes.

10. Valkeveenselaan 1a – Naarden – €7.500.000

Eigenlijk een gedeelde 8e plaats maar willekeurig naar plek 10 verwezen. We hebben namelijk 3 huizen die te koop staan voor €7.500.000 euro. Dit exemplaar in Naarden is gelegen op één van de mooiste locaties in een parkachtige tuin. De villa werd gebouwd in Franse manoirstijl maar is pas 17 jaar oud. Nog net gebouwd in deze eeuw: jaartal 2000. Op dit moment in gebruik als atelier dus wellicht nog wat werk aan de winkel als je hier wil wonen. Want, ook “slechts” 8 kamers.

9. Nieuw-Loosdrechtsedijk 223 – Loosdrecht – €7.500.000

Ook een gedeelde 8e plaats voor dit prachtige landgoed in Loosdrecht. Rietgedekt en uiteraard aan het water gelegen. Met bijzonder veel wellness luxe en een perceel van circa 40 hectare. Wel wat karig in woonoppervlakte. “Slechts” 579 vierkante meter. Ook relatief jong trouwens, dit optrekje werd gebouwd in 1998.

8. Groenlandse kade 69 – 71 – Vinkeveen – €7.500.000

En nog een gedeelde 8e plaats voor deze estate in Vinkeveen. Ook hiervoor wordt 7,5 miljoen gevraagd. En dat is niet voor niks. Altijd al een eigen ophaalbrug willen hebben? Of terrassen, een jachthaven en aanlegsteigers? Dan zit je hier goed. Dit enorme gebouw, 1100 vierkante meter woonoppervlakte, wordt omgeven door water en groen. En de 11 kamers zijn ook niet kinderachtig. Wel een tikje kitsch trouwens. Romeinse zuilen, een zwembad, poolbiljart en een wijnkelder. Eigenlijk van alle gemakken voorzien. En ook weer een huis uit deze eeuw: 2001.

7. Kloosterlaan 5 – Lage Vuursche – €7.750.000

Een mooie 7e plek voor dit landhuis in de provincie Utrecht. In 2009 gebouwd, voorzien van stallen, guesthouse, dressuurbaan en longeerring. ‘Landgoed Lievendaal’ ligt op een kleine 9 hectare, flink wat ruimte dus. Van binnen vooral heel stijlvol klassiek en landelijk. Eigenlijk net als buiten. Je waant je in het tijdperk begin 20e eeuw.

6. Paauwlaan 3 – 5 – 7 – Wassenaar – € 7.850.000

Op de 6e plaats zeker niet het mooiste object op Funda. Een samenvoeging van 3 adressen tot “Buiten Pauwlaan”. Op Funda krijgen we geen hele duidelijke weergave van wat het precies inhoudt. De foto’s zijn niet heel spectaculair. Als we de beschrijving moeten geloven, wordt het al beter. Een zwembad, een kas, personeelswoningen en een bos. Je kunt je er prima vermaken. En gelegen in het statige Wassenaar. Daarbij ruim 3 hectare grond.

5. Stokeind 14 – 15 – 16 – Moergestel – €8.000.000

We komen bij de 5 duurste huizen op Funda. De eerste, op nummer 5, staat in Noord-Brabant. En al een tijdje ook. Ergens gebouwd tussen 1906 en 1930 concluderen wij dat dit huis ongeveer 100 jaar oud is. En je krijgt er de halve provincie bij. Landgoed de Hooge Braaken bestaat uit meer dan 15 hectare grond, ongeveer 25 voetbalvelden zijn dat! Op het landgoed staan 3 woningen en er ligt een eigen ven. Zowel het landhuis, de villa en de boerderijwoning hebben een eigen passende stijl.

4. Noordereinde 36 – ‘s-Graveland – €9.450.000

A work of art you can live in. Dat is de pakkende intro die hoort bij dit uitzonderlijke object op nummer 4. Buitenplaats Wolfsbergen wordt terecht vergeleken met goede wijn die moet rijpen. Het 180 jaar oude pand is er door de jaren heen namelijk niet minder op geworden. Door restauratie zijn mooie details bewaard gebleven maar aan moderne faciliteiten ook geen gebrek. Om het af te maken staat er nog een mooi lijstje met ex-bewoners. Raadsheren, bankiers en freules. Als je het wil kopen, moet je er snel bij zijn. Het is onlangs in de aanbieding gegaan. In prijs verlaagd met een mooi bedrag van 8 ton.

3. Vogellaantje 1 – Naarden – €12.500.000

We zijn aanbeland bij de top 3. De bronzen medaille gaat naar dit enorme landhuis met koloniale uitstraling. Maar liefst 2000 vierkante meter woonoppervlakte. Dat is echt heel erg veel. Zonder dat je verdwaalt. Het huis is in 2000 gebouwd met hulp van de bekende architect Jan des Bouvrie. Dat betekent heel wat symmetrie, veel wit, mooie open ruimtes en een fantastische lichtinval. Uiteraard ontbreken het zwembad en de wijnkelder niet. Dit geheel zorgt voor veel harmonie met het omliggende park.

2. Nieuw-Loosdrechtsedijk 8 – Loosdrecht – €15.000.000

Nummer 2 van deze lijst is ook nummer 2 aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk. Een straat met een paar mooie huizen zullen we maar zeggen. ‘De Negen Linden’ is een natuurschoonwet gerangschikt landgoed. En dat is niet voor niks. Zoals bijna alles in deze regio ligt het in een heel waterrijke omgeving. 12 hectare grond, weilanden, een monumentale parktuin, een schaapskooi, paardenstallen, wasplaatsen, een solarium, een wedstrijdbaan, een tennisbaan, een hertenkamp, een fontein, een zwembad en wellness. Eigenlijk heeft dit huis alles, behalve de hoogste vraagprijs. Die gaat naar:

1. Bentveldsweg 142 – Aerdenhout – €16.750.000

Het duurste huis van Nederland: 16,75 miljoen euro. Het staat bijna traditioneel in de gemeente Aerdenhout. Buitenplaats ‘Klein Bentveld’, het koetshuis en ’t Jagthuys zijn samen goed voor 37 kamers. Bijna 100 jaar oud maar onlangs compleet gerenoveerd. En dat zie je. Iedere kamer ademt sfeer. En buiten is dat niet anders. Het voetbal- en tenniscourt en zwembad sieren de enorme tuinen. Heel typisch is dat de 125 foto’s eigenlijk nog niet voldoende zijn om het hele object goed te etaleren. Daarvoor moet je gewoon even langs gaan. Loop je daarna gelijk even door naar het Zandvoortse strand.

Moody’s: Huizenprijzen komende 3 jaar 16% hoger

Huizenprijzen blijven de komende jaren nog even stijgen. In Nederland zelfs 16% in de komende 3 jaar. Dat is een voorspelling die kredietbeoordelaar Moody’s doet in een rapport over de Europeze huizenmarkt.

De conclusie deel ik. De oorzaak ligt wat mij betreft net iets genuanceerder dan de uitleg die we krijgen. Volgens hen ligt de stijging aan goede betaalbaarheid (lage rente), veel jonge werkenden (met name doorstromers) en een hoge bevolkingsdichtheid ten opzichte van beschikbare bouwgrond.

En met dat laatste argument kan ik niet helemaal leven. Natuurlijk helpt het niet als het aanbod van nieuwbouw niet van de grond komt. Maar met nieuwbouw ga je natuurlijk nooit de toegenomen vraag van doorstromers opvangen. Daarvoor heb je marktwerking nodig. En die marktwerking komt vooral op gang als huizenbezitters weten op welke pot met goud ze zitten en als ze die pot met goud makkelijk kunnen delven.

Evengoed zijn beide opties onrealistisch voor een toenemend aanbod. Nieuwbouw gaat op korte termijn het gat niet vullen en op dit moment is er geen platform om makkelijk en voor een goede prijs van je huis af te komen. Daarmee zit het aanbod inderdaad op slot.

Even terugkomend op de vooruitblik van Moody’s: Men gaat volgend jaar uit van een stijging van 6,6%, in 2019 en 2020 wordt een YoY plus van 4,4% voorspeld. In totaal hebben we het dan over 1,066 * 1,044 * 1,044 = 16,2%.

Dure appartementen in Amsterdam

Had je dit lijstje 3 jaar geleden gemaakt dan was hij waarschijnlijk leeg geweest en was je voor gek verklaard als je beweerde dat ze bestaan. Appartementen met een vraagprijs van meer dan 5 ton met een woonoppervlakte van minder dan 75 vierkante meter. Ja, ze bestaan tegenwoordig. En schrik niet, momenteel zijn het er zelfs 18.

In heel Nederland zijn er dus 18 appartementen te koop die aan deze criteria voldoen. 17 in Amsterdam, 1 in Rotterdam. Appartementen die veel geld kosten, hebben we al langer. Maar dat zijn dan appartementen met 3 verdiepingen, 350 meter woonoppervlakte en een fantastisch afwerkniveau. Hier hebben we het gewoon over belachelijk duur. Idiote prijs kwaliteitverhouding. Helaas marktconform maar evengoed belachelijk duur.

Onder deze 18 appartementen zijn er zelfs 2 met slechts 2 kamers. En één van de appartementen is niet net een beetje duurder dan 5 ton, er wordt €850.000 euro voor gevraagd.

Op het kaartje zie je waar in Amsterdam flink betaald wordt voor een relatief klein appartement. Het centrum, veelal grachtengordel of Zuid-Zuid-West. Je moet er maar zin in hebben. 56 vierkante meter voor €550.000 in de stadionbuurt. 5 kilometer fietsen naar het centrum. Of een 2 kamer appartement voor 6 ton.

Het kan ook anders trouwens. We schreven er al eens een artikeltje over. Is je budget 5 keer kleiner en wil je in plaats van maximaal 75 vierkante meter 100 vierkante meter, een vrijstaand woonhuis en ook nog een perceel van 250 vierkante meter? Kijk dan eens naar het aanbod grote huizen voor weinig geld.