Monitor koopwoningmarkt Q3 2017 gepubliceerd

Stabilisatie op vlak van woningaanbod, woningverkoop en hypotheekaanvragen. Dat is de belangrijkste conclusie uit de monitor koopwoningmarktconclusie.  Het expertisecentrum woningwaarde van het OTB heeft haar 19e publicatie van dit rapport openbaar gemaakt.  Het aantal door het Kadaster in het derde kwartaal van 2017 geregistreerde transacties van woningen (bijna 61.400) betekent een geringe stijging in vergelijking met het vorige kwartaal en met het derde kwartaal in 2016. De rek lijkt er echter uit. Het aanbod komt niet op gang, zowel in bestaande als nieuwbouwwoningen. En woningen die langer te koop staan, worden steeds minder interessant.

De afgelopen jaren is er hard gewerkt om re regels voor zowel de loan to value (LTV) als de lone to income (LTI) te verscherpen. Een logische stap voor een gezondere totale hypotheekschuldenlast, aan de andere kant minder hard nodig gebleken. Immers, de hypotheekrente ligt fors lager en men lost verplicht af. Daarmee zijn de maandlasten beter te betalen en is de kans op overwaarde groter. Zeker in deze markt waarin huizenprijzen zo hard zijn gestegen. LTV en LTI hebben daarmee betaalbaarheid van woningen nauwelijks aangetast.

Terug naar het aantal verkochte woningen. Het aantal door het Kadaster geregistreerde transacties van woningen (bijna 61.400) in het derde kwartaal van 2017 betekent een geringe stijging (+5%) ten opzichte van het tweede kwartaal van 2017 en een geringe stijging (+1%) in vergelijking met het aantal transacties in hetzelfde kwartaal van 2016. De stabilisatie van het aantal hypotheekaanvragen, geregistreerd door HDN, in de eerste drie kwartalen
van 2017 wijkt af van het normale seizoenspatroon, waarbij er in het tweede en vierde kwartaal meer aanvragen worden ingediend.

Dan is er nog de factor koopprijs. Deze blijft maar door stijgen. Aangewakkerd door een enorm lage hypotheekrente, in combinatie met een afvlakkend aanbod betekent een veel grotere vraag dan aanbod. Simpele conclusie is dat de koopprijs weer enorm gestegen is.  In het derde kwartaal van 2017 komt de mediane verkoopprijs 1,7% hoger uit dan in het voorliggende kwartaal en 9,7% hoger dan in het derde kwartaal van 2016.

Laatste conclusie die een duidelijke invloed heeft op de markt is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. Dit wil nog steeds maar niet echt loskomen. Op zich niet heel vreemd natuurlijk, nieuwbouw krijg je niet zomaar op gang wanneer blijkt dat de vraag aantrekt. Hoewel, het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning werd verleend, zat vanaf medio 2013 flink in de lift. Vanaf Q3 2015 is de groei wat gestagneerd. Eigenlijk tot op heden: In het tweede kwartaal van 2017 (de meest actuele beschikbare gegevens) zijn er ruim 7.900 woningen verkocht; ofwel een daling van 2% ten opzichte van het voorliggende kwartaal en een flinke daling (-11%) in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2016. Zeer waarschijnlijk heeft dit te maken met stroperigheid vanuit gemeenten.

Gegeven het normale seizoenpatroon verwacht het OTB dat het aantal nieuw afgesloten hypotheken in het
vierde kwartaal van 2017 licht zal oplopen ten opzichte van het derde kwartaal van 2017. Door hen wordt ingezet op ongeveer 91.000.  Ik heb daar gezien het afnemende aanbod mijn twijfels bij. We zien een stabilisatie in het aantal huizen dat te koop staat. En dat heeft er simpelweg mee te maken dat het aanbod steeds meer bestaat uit relatief nieuw aanbod. Het bestaande aanbod is niet interessant genoeg.

Groot huis voor weinig geld

Huizen in Nederland worden steeds duurder, dat horen we overal om ons heen. Maar dat geldt natuurlijk niet voor alle huizen. Er zijn ook regio’s die minder populair zijn en waar huizenprijzen zelfs dalen. Voor alle mensen die helemaal klaar zijn met de gekte op de huizenmarkt hebben we hier een overzichtje met huizen die voldoen aan een aantal criteria en daarmee gerekend mogen worden tot relatief grote huizen met de beste prijs kwaliteitsverhouding van Nederland.

Wat hebben we gedaan? We hebben in de eerste plaats gekeken naar huizen onder een ton. Dat klinkt weinig maar als je goed zoekt, zijn er voldoende huizen in deze prijsklasse waar je prima kunt wonen. Om te komen tot relatief grote huizen, hebben we nog 2 filters toegevoegd. Woonoppervlakte van minimaal 100 vierkante meter en perceeloppervlakte van 250 vierkante meter. En zeggen we groot huis, dan zoeken we natuurlijk ook een beetje vrijheid. Dus we kijken alleen naar vrijstaande huizen. Resultaat zijn 37 leuke woningen.

Op het kaartje zie je al een beetje waar dit naartoe gaat. De uithoeken van ons land. Met name in Noordoost-Groningen staan veel huizen te koop die voldoen aan onze criteria. Guess why… Maar ook in het uiterste Noorden van Friesland, langs de Oostelijke grens, in het uiterste Zuiden van Limburg en in het Zuiden van Zeeland kun je een mooi huis vinden.

En stelt dat nou ook nog wat voor, zo’n huis? Of hebben we het over een paar slecht geïsoleerde buitenmuren, achterstallig onderhoud en gedateerde inrichting? Dat valt nog behoorlijk mee. In het bijzonder dit huis in het Noord Friese Munnekezijl vinden wij wel de moeite om eens wat beter te bekijken.

Dus, kijk je niet te nauw op de locatie of vind je het zelfs lekker om in een uithoek te wonen? Bekijk hier eens of één van deze 37 huizen iets voor jou zijn. 37 Op moment van schrijven. Want de huizen onder dit linkje kunnen natuurlijk veranderen. Als de trend van dalende prijzen in deze regio’s zich ontwikkelt, worden het er zelfs steeds meer. Lijkt het je iets? Hou dit overzicht dan in de gaten!

 

Makelaarscourtage 2018, 2017, 2016, 2015, 2014

Als ik Google gebruik om op zoek te gaan naar informatie over de makelaarscourtage zie ik iets waar ik een beetje van schrik. Suggested search laat zien dat er mensen zijn die een jaartal tikken bij het woord makelaarscourtage. Ik hoop dat ik er naast zit maar volgens mij betekent dit dat er mensen op zoek zijn naar standaard tarieven. Hoeveel betaalde je in 2014? En hoe zit dat in 2017? En wat gaan we betalen in 2018?

Een makelaarscourtage is niks anders dan de prijs voor een makelaar. En die is net als ieder ander product dat je koopt bij iedere levernacier anders. Natuurlijk wordt er naar elkaar gekeken en zijn er marktconforme richtprijzen. Maar we hebben het niet over een overheidsmaatregel zoals bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting die vastgesteld is.

Als je dan toch graag een prijsvergelijk wil maken tussen makelaars, bedenk dan eerst goed wat je van hem verwacht en wat je voor die dienst over hebt. Als ze dat voor jou kunnen waarmaken, is het best een investering waard. In een eerder artikel schreef ik al waarom het op zich helemaal geen probleem is om een goede makelaar flink te belonen. Als ze maar luisteren naar jouw specifieke wensen en er met name voor zorgen dat alles eruit gehaald wordt wat erin zit.

Makelaarscourtage voor verkoop, wat moet je ermee?

Ik heb voor de verkoop van mijn huis meerdere makelaars gesproken. 5 in totaal. Geen van hen heeft me met een fatsoenlijk verhaal kunnen overtuigen waarom ik 1%, 2%, 2,5% of een vast bedrag van laten we zeggen €4.500 ex BTW moet betalen. Even voor de duidelijkheid, ik heb natuurlijk geen enkel probleem met een courtage. Je vraagt een dienst en daar betaal je voor. Maar waarom ik precies welk bedrag moet betalen? Ik snapte er niets van.

In het huidige tijdperk, waar huizen maar kort te koop staan en waar je relatief makkelijk verkoopt, moet een verkoopmakelaar wat mij betreft heel goed luisteren naar wat ik precies wil zodat hij me heel goed uit kan leggen waarvoor ik precies betaal. En dat deden ze dus niet.

“Als we jouw huis voor bedrag X op de markt zetten, weet ik zeker dat we binnen een week 25 bezichtigingen hebben”. Pardon? 25 bezichtigingen binnen een week? En wat moet ik daar dan mee? Ik kan mijn huis toch maar aan één iemand verkopen? En wie zegt er dat ik perse binnen een week een koper wil hebben? Kunnen we voor bedrag X + 25K misschien 5 bezichtigingen regelen? Daar zou ik dan meer behoefte aan hebben. En waarom zou ik jou in godsnaam 1,25% betalen als jij binnen een week een koper regelt? Vind ik een hoop geld voor een paar foto’s, een vermelding op Funda en de opmaak van een standaardcontract.

Mijn vermoeden is dat op dit moment de mensen die hun huis verkopen vooral willen profiteren van de opgelopen huizenprijzen. Gewoon voor een heel goed bedrag je huis verkopen dus. En dat moet gewoon kunnen in deze tijd. Daar moet een fatsoenlijke makelaar je bij kunnen helpen. Dus zorg er in je verkoopgesprek nou voor dat je achterhaalt of die wens er is. Daar onderscheid je je al behoorlijk mee blijkt. En dan wil ik ook best een forse courtage betalen. Wat extra geld voor je huis compenseert dat ruimschoots. Ik heb zo’n voorstel ook wel gehad overigens. 1 van de 5 voelde dat kennelijk toch goed aan. Maar laten we eens kijken naar dat voorstel…

…Ik neem een voorbeeld: Laten we zeggen dat je je huis wil verkopen voor €300.000,-. Ik krijg mijn voorstel, ik moet 1,25% betalen als het lukt. Dat is dus €3.750,- ex BTW. Maar dan komt het, hij wil ook zijn best wel doen voor een iets hogere verkoopprijs. Voor het bedrag boven €300.000,- wil hij 10% extra verdienen. Hoe gaat dit een makelaar in godsnaam motiveren om meer geld te verdienen? Stel dat hij een bod binnenkrijgt van 300.000,- euro maar dat er ook iemand is waarvan hij vermoedt dat hij heel misschien wel 305.000,- euro wil betalen. Wat gaat die makelaar dan doen? Een bijna zekere €3.750,- cashen of de deal op het spel zetten voor €500,- extra: €4.250,- euro.

Dat lijkt me duidelijk. Uit niets blijkt dat een gemiddelde makelaar zijn uiterste best zal doen om voor jou de beste prijs te krijgen. Behalve dat ze dat zelf heel hard roepen dan. En geef ze eens ongelijk. De makkelijkste weg is de verkoper het gevoel geven dat ze goed zitten en er zelf voor zorgen dat ze niet teveel risico lopen om de koop te laten afketsen. En dat komt ook door de verkoper zelf. Die daagt een makelaar niet uit met een standaardcourtage of een slappe bonus. Als je wil zorgen dat een makelaar voor jou aan het werk gaat moet je ze ook een worst voorhouden. En dan kun je roepen dat een enorme bonus zonde is van je geld. Maar dat is lang niet zo zonde als een huis verkopen tegen een prijs flink onder de marktwaarde.

Boodschap van dit verhaal: Daag de makelaar uit. Geef ze ook iets om mee aan het werk te gaan, zorg dat ze precies op zoek gaan naar wat jij wil. En ben ook niet bang ze daar goed voor te belonen. Je vergist je in hoeveel geld je kunt verliezen als je je huis verkoopt voor te weinig geld. Hetzelfde geldt natuurlijk voor de makelaars zelf. Wees niet bang om een fikse courtage te vragen. Maar bied ook iets bijzonders. Als je daarmee een goede deal in het vooruitzicht stelt, geeft dat niet alleen vertrouwen. Je onderscheidt je ook ten opzichte van je collega’s.

Krapte op de huizenmarkt, is dat wel zo?

Je leest het overal. Er is een enorme krapte op de huizenmarkt. In de grafiek met het aantal huizen te koop op funda op deze website zie je het ook wel eigenlijk. We zitten op een enorm dieptepunt momenteel. Maar is dat eigenlijk wel zo?

Een paar bedenkingen: De grafiek toont het aantal huizen dat te koop staat op Funda. Vertegenwoordigt Funda de huizenmarkt? Ja en nee. Iedereen die zijn huis wil verkopen denkt aan Funda. Maar evengoed is het een kanaal met een vrij hoge drempel. Het is geen marktplaats.

En die ruim 130.000 huizen vormen natuurlijk maar een fractie van het totaal aantal woningen in Nederland. In principe staat 95% te koop. Als je maar genoeg betaalt. In die zin is het aanbod er wel, zolang je maar vraagt. Maar via een website als Funda komt die vraag nooit bij die 95% van Nederland terecht. Daar vind je alleen de mensen die hun huis proactief en marktconform aanbieden.

Wat wil ik daarmee zeggen? Het feit dat het aanbod niet heel groot is, is meer een gevolg van de drempel om je huis te koop te zetten. Op de eerste plaats omdat Funda als gezegd niet vrij toegankelijk is. Op de tweede plaats omdat mensen geen idee hebben wat hun huis waard is. Ik heb de overtuiging dat veel meer mensen hun huis te koop zouden zetten als ze wisten hoeveel het waard is. De huizenprijzen zijn dermate hard gestegen dat het beeld van de eigenaren vaak negatiever zal zijn dan een werkelijke taxatie.

Dus, is er krapte op de huizenmarkt? Zeker. Er zijn gewoon veel meer mensen op zoek naar een woning dan dat er mensen zijn die zelf hun huis aanbieden. Maar dat betekent niet dat er geen manieren zijn om het aanbod meer te stimuleren.