Hypotheekrenteaftrek | wat is het nou precies en hoe werkt het?

Hypotheekrenteaftrek

Hypotheekrenteaftrek. Je hebt er vast wel eens van gehoord. En je weet vast ook wel dat het een gunstige maatregel is als je een hypotheek hebt. Immers, je hoeft hierdoor maandelijks wat minder geld te betalen. Of als je geen voorlopige aanslag hebt ingevuld, jaarlijks. Je kunt dan een mooie bedrag terug krijgen. Hoe dit nou precies zit, gaan we proberen stap voor stap uit te leggen. Van A tot Z dus, op een zo eenvoudig mogelijke manier.

Geschiedenis van de hypotheekrenteaftrek

Je zou het misschien niet denken maar de hypotheekrenteaftrek is al bedacht in 1893. In die tijd haalde de staat zijn inkomsten vooral uit indirecte belastingen op bijvoorbeeld zout en suiker. Dit raakte de armen uiteraard onevenredig hard. Daarop werd de inkomstenbelasting bedacht, welke een progressievere aard heeft. Naast inkomen uit werk werd ook een eigen woning als bron van inkomsten gezien. De redenatie was dat mensen met een eigen woning geen huur hoefden betalen, of althans “de huursom betaalden zij aan zichzelf”. Vanzelfsprekend kwam er vanuit de rijkere bevolking kritiek op het systeem. Ze werden door het nieuwe stelsel dubbel getroffen. Ter compensatie werd door toenmalig minister van financiën Pierson een nieuwe regel ingevoerd: Alle kosten verbonden aan de inkomsten mochten worden afgetrokken van het belastbaar inkomen.

Belastbaar inkomen

Even terug naar bovenstaande. Er zijn op het vlak van hypotheekrenteaftrek dus twee soorten inkomsten die relevant zijn. Inkomsten uit werk en inkomsten uit eigen woning. Omdat veel mensen in hun eigen huis wonen is er feitelijk helemaal geen sprake van inkomsten uit eigen woning. We noemen het daarom het eigenwoningforfait. Forfaitair betekent namelijk fictief. Je moet over beide bedragen belasting betalen, daarom wordt het eigenwoningforfait bovenop je inkomsten uit werk gerekend. En op basis van dat bedrag wordt de belasting berekend. Maar hoe kom je aan het bedrag van je eigenwoningforfait?

Eigenwoningforfait berekenen

Het eigenwoningforfait wordt berekend op basis van de waarde van je huis. Of eigenlijk op basis van de WOZ-waarde, die deze waarde zou moeten weerspiegelen. Er is een percentage vastgesteld dat je vermenigvuldigt met die WOZ-waarde. Om het extra ingewikkeld te maken heeft de belastingdienst afhankelijk van de waarde van je huis verschillende percentages bedacht die moeten bepalen hoeveel inkomsten jij uit je eigen huis zou kunnen halen. Die zie je in onderstaande tabel. Over het algemeen hebben we het dus over 0,70%:

WOZ-waardeeigenwoningforfait
vantot
€ 12.5000%
€ 12.500€ 25.0000,25%
€ 25.000€ 50.0000,40%
€ 50.000€ 75.0000,55%
€ 75.000€ 1.060.0000,70%
€ 1.060.000€ 7.420 + 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.060.000

En wat betekent dit voor het bedrag dat ik terugkrijg?

Laten we dat berekenen aan de hand van een voorbeeld. Dat maakt het altijd een stuk eenvoudiger. Stel:

  • Je hebt een huis met een WOZ-waarde €275.000
  • Je hebt een hypotheek van €250.000
  • Je hypotheekrente is 4,5%
  • je verdient per jaar €45.000 bruto.
  • Je hoogste belastingschijf is daarmee 40,85%.

Bruto rente

Je betaalt per jaar bruto 4,5% x €250.000 = €11.250 bruto rente

Eigenwoningforfait

Eigenwoningforfait percentage x WOZ-waarde = 0,70% x € 275.000 = € 1.925 eigenwoningforfait

Hypotheekrenteaftrek

Het bedrag waarmee we gaan rekenen voor hypotheekrenteaftrek = €11.250 – €1.925 = €9.325. Over dit bedrag krijg je 40,85% terug: €9.325 x 0,4085 = €3809,26 hypotheekrenteaftrek. Dit bedrag krijg je teruggestort op je rekening, ofwel maandelijks via een vooraf ingevulde voorlopige aanslag of achteraf bij de jaarlijkse opgave inkomstenbelasting.

Netto belastbaar inkomen bij bezit eigen huis

We willen graag op basis van bovenstaand voorbeeld nog eens laten zien wat deze maatregel doet met je belastbaar inkomen. Dat doen we aan de hand van hypothese wel eigen huis versus hypothese geen eigen huis. Laten we eenvoudig beginnen:

  • persoon A heeft bovenstaand inkomen en geen huis: belastbaar inkomen €45.000,-
  • persoon B heeft bovenstaand inkomen, waar bovenop het eigenwoningforfait komt: €45.000,- + (0,7% * €275.000) = €45.000 + €1.925 = €46.925. Hier mag het bruto rente bedrag vanaf: €46.925 – €11.250 = €35.675.

 

Een verschil van €9.325 dus in belastbaar inkomen. Omdat we hier rekenen met 40,85% inkomstenbelasting komen we uit op €3809,26 voordeel.

Hypotheekrenteaftrek voor de rijken

Het behoeft geen uitleg dat bij mensen die meer geld verdienen deze maatregel nog meer voordeel oplevert. Immers, vanaf €68.507 bruto salaris per jaar betaal je 51,95% belasting. Geld dat je van dit verdiende salaris mag aftrekken, levert veel meer op. We moeten daarbij de kanttekening maken dat dit maximum afgebouwd wordt van 52% naar 36,93%. Eerst zou dit in stapjes van 0,5% per jaar gaan. Kabinet Rutte 3 heeft dit echter versneld, vanaf 2020 bouwen we af in stapjes van 3% per jaar. In 2023 is dan het maximale tarief van 36,93% bereikt. Voor 2018 rekenen we voorlopig met het vastgestelde percentage van 49,5%. Stel dat persoon C een zelfde huis heeft als persoon A en B maar geen €45.000 maar €100.000 verdient.

  • persoon C heeft bovenstaand inkomen, waar bovenop het eigenwoningforfait komt: €100.000,- + (0,7% * €275.000) = €100.000 + €1.925 = €101.925. Hier mag het bruto rente bedrag vanaf: €101.925 – €11.250 = €90.675.

Ook hier een verschil van €9.325 dus in belastbaar inkomen. Maar dan wel belastbaar inkomen dat volledig in de bovenste belastingschijf valt. Omdat we hier rekenen met 49,5% inkomstenbelasting komen we uit op €4,615,88 voordeel. Dat is €806,62 extra!

Bruto versus netto rente

De bruto rente bedraagt in het geval van persoon B en persoon C allebei €11.250. De netto rente is dit bedrag, verminderd met het voordeel uit hypotheekrenteaftrek:

  • Persoon B: €11.250 – €3.809,26 = €7.440,74 netto rente
  • Persoon C: €11.250 – €4.615,88 = €6.634,12 netto rente

Wanneer kan ik hypotheekrenteaftrek toepassen?

Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moet je de hypotheek gebruiken voor:

  • de aankoop van een eigen woning. Hiervoor is het belangrijk dat je zelf, of je fiscale partner of jullie beiden eigenaar zijn van de woning. Verder moet het het hoofdverblijf zijn. Dit betekent ook automatisch dat je hypotheekrenteaftrek slechts kunt toepassen voor één verblijf.
  • Verbouwingen
  • Financieringskosten
Delen op social:
Share on Facebook
Facebook
0Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
0

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.