Enorme daling in aantal huizen op Funda

De afgelopen week zijn er weer ruim 4.000 huizen verdwenen in het aanbod van Funda. Dat betekent een daling van ongeveer 3%. In een week! Het behoeft geen uitleg dat er momenteel wat mensen haast lijken te hebben met de aankoop. Dit vanwege aangescherpte regelgeving vanaf 2018. Hoe lang zet dit door?

Delen op social:
Share on Facebook
Facebook
0Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
0

Lichte stijging huizenaanbod Funda

Na de enorme drop van vorige week is deze week stabiel gebleken. Er zijn nog steeds iets meer dan 126.000 huizen te koop op funda. Waarschijnlijk beginnen we de eerste tekenen van de aangescherpte regels voor 2018 nu te zien. Immers, mensen die nu een huis willen kopen, krijgen daarmee te maken als niet alle papierwerk rond is voor 1 januari.

Daarbij is er natuurlijk sprake van een opgedroogd aanbod. We zien dat met name de ‘verse huizen’ verkocht worden. Het bestaande aanbod wordt met de week minder interessant en daar geldt natuurlijk ook een bodem. En wellicht zitten we daar in de buurt.

Delen op social:
Share on Facebook
Facebook
0Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
0

Weer meer dan 2000 huizen minder in 1 week

Het gaat harder dan ooit met het huizenaanbod. Daar waar we dachten dat het aanbod behoorlijk begon op te drogen zijn er afgelopen week gewoon weer 2000 huizen van het aanbod af gegaan. Dan hebben we het per saldo dus over minimaal 2000 huizen die al langer te koop stonden en toch verkocht zijn.

We krijgen wellicht toch de eindsprint in verband met aangescherpte regelgeving vanaf 2018. Mocht dat het geval zijn, dan kunnen we de borst nat maken voor het totaal aantal huizen dat te koop staat tegen het einde van het jaar. Voor nu zitten we op ruim 126.000. En dat is in vergelijking met de afgelopen 10 jaar niet veel!

Delen op social:
Share on Facebook
Facebook
0Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
0

Eerst een huis kopen dan verkopen

Niemand wil op dit moment zijn huis verkopen voordat hij een nieuw huis heeft. Dat is één van de belangrijkste redenen van het lage aanbod huizen op de markt momenteel. Maar het is ook een hele logische. Want hoeveel geld je momenteel ook voor je huis krijgt, je moet altijd zien wat je ervoor terug krijgt. Dat kan ondanks die enorme overwaarde flink tegenvallen.

Financiering nieuw huis zonder verkoop oude huis

Maar als je eerst iets wil kopen en daarna pas je eigen huis wil verkopen, is er toch een aantal zaken waarmee je goed rekening moet houden. Allereerst de financiering. Banken staan niet te springen om mensen aan dubbele hypotheken te helpen. Zolang er niks verkocht wordt, loopt de bank het risico dat de hypotheekgever (eigenaar van de huizen) op een zeker moment de lasten niet meer kan betalen. En dan heeft de bank een probleem. Ze zullen daarom je vermogen toetsen zodat ze kunnen bepalen of je lange tijd zonder problemen twee hypotheken kunt dragen. Vaak wordt de norm van 12 of zelfs 24 keer de dubbele maandlasten genomen voor het vermogen dat je moet bezitten. Je mag gedurende die periode overigens wel van beide hypotheken de rente aftrekken. Een klein voordeeltje dus voor die tussentijd.

Als je je nieuwe huis voor een gedeelte wil financieren met de overwaarde van je oude huis bestaat daar overigens het overbruggingskrediet voor. Voorwaarde is dan wel dat je een koper hebt.

Onderhandeling en overwaarde

Een ander aspect dat een minstens zo belangrijke rol speelt bij aankoop voor verkoop van je oude huis, is de onderhandeling zelf. Stel je hebt een huis met een hypotheek van €250.000 en een geschatte waarde van €350.000. Dat betekent een overwaarde van €100.000. Je gaat een nieuw huis kopen voor €400.000. Je moet dus een hypotheek van €300.000 en (als je oude huis nog niet verkocht is) een overbruggingskrediet van €100.000 euro hebben. Maar je gaat er nu wel vanuit dat je een overwaarde van €100.000 hebt. Stel dat je je oude huis voor slechts €325.000 kunt verkopen, dan heb je slechts €75.000 overwaarde. Dan moet je ook een hypotheek van €325.000 hebben voor je nieuwe huis. En wie weet is dat wel teveel geld voor je inkomen.

Bod onder voorbehoud verkoop eigen woning

Nu zijn er gangbare oplossingen waarbij je een bod op een huis kunt doen onder voorbehoud van verkoop van je eigen woning. Maar in een markt waarbij je misschien wel 10 potentiële kopers hebt, zit er natuurlijk geen verkoper te wachten op zo’n clausule. Als je zo’n clausule wil, zul je het voor de verkoper ook een beetje aantrekkelijk moeten maken. En dat kan! Je kunt er bijvoorbeeld voor kiezen om een gedeelte van de overwaarde aan de verkoper te geven. We nemen even het voorbeeld van hierboven. Je wil dus een huis kopen van €400.000 onder voorbehoud van verkoop eigen woning tegen minimaal €350.000. Een andere koper biedt ook €400.000 maar heeft die clausule niet. Op het eerste oog is zijn aanbod aantrekkelijker. Maar wat gebeurt er als we het bedrag boven de €350.000 aan de verkoper geven. We verkopen het huis voor €360.000 en verhogen op die manier indirect ons bod op zijn huis naar €410.000 netto. Niet heel geloofwaardig natuurlijk, want ik heb geen enkele trigger om meer dan €350.000 te vragen voor mijn huis. Maak daarom een verdeling, laten we zeggen 50/50. Ik doe extra mijn best en vind een koper die zelfs €365.000 wil betalen. De helft van de extra €15.000 komt bovenop ons bod. In plaats van €400.000 kunnen we naar €407.500. Het hoogste bod, win win!

Delen op social:
Share on Facebook
Facebook
0Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
0

Waarom de politiek het huizenmarktprobleem niet kan oplossen

Ik las in het NRC een interessant artikel over de Nederlandse huizenmarkt. Er zij twee hoogleraren aan het woord die claimen dat politici aan zet zijn om de problemen op te lossen. Ik geloof eerlijk gezegd niet zo in de invloed die de politiek kan uitoefenen. Of althans, zeker niet voldoende om er voor te zorgen dat starters weer een belangrijke positie in kunnen nemen. Ik zal uitleggen waarom.

Laten we beginnen met de problemen die er zijn op dit moment: Hoge prijzen, gebrekkig aanbod en een hoge totale hypotheeklast. Het heeft natuurlijk allemaal met elkaar te maken. En er is eigenlijk maar één factor die dit veroorzaakt heeft. De hypotheekrente. Deze is in minder dan 10 jaar tijd 3x zo laag geworden. Als we er van uit gaan dat voor veel huizenbezitters, zeker in het begin van de looptijd, netto rente voor ongeveer 60% van de maandelijkse hypotheeklasten zorgt, kun je ook verzinnen dat voor diezelfde groep mensen de huidige hypotheekrente een beeld schetst van 40% minder totale hypotheeklasten! En dat is aantrekkelijk. Of verhuizen naar een 40% duurder huis tegen dezelfde lasten. Dat is ook aantrekkelijk! En dat is dus ook precies wat er gebeurt. Doorstromers kopen een mooier huis omdat ze geen cent extra hoeven betalen, zelfs niet als ze een prijs boven de vraagprijs moeten betalen.

Nu geeft hooglereaar Conijn aan dat bijbouwen een belangrijke oplossing kan zijn. En dat is natuurlijk zo, extra aanbod zorgt voor meer keuze en daarom minder nood om meer te betalen. Maar het tempo waarin kan worden bijgebouwd, zal nooit het afgenomen aanbod compenseren. Daarvoor gaat het veel te hard met het huizenaanbod. En wie zegt er dat als huizen over 3 jaar klaar zijn de hypotheekrente nog steeds laag is? Dat risico willen ontwikkelaars natuurlijk niet nemen. Het idee om vanuit landelijke politiek gemeenten en provincies te stimuleren is wel een hele sterke. Maar dat is niet eenvoudig.

De positie van starters is niet best. Huizenprijzen zijn enorm gestegen en daarvan hebben natuurlijk alleen huizenbezitters geprofiteerd. Volgens mij kun je daar helemaal niks aan doen. Wat gaat het aanpakken van beleggers voor een starter doen? Als er extra huizen vrij komen, zijn de doorstromers de eersten met een optie. De competitie met hen is veel te groot. Dat gaan ze nooit winnen.

Buiten de politiek om is er natuurlijk nog een ander aspect dat op de Nederlandse huizenmarkt speelt. En dat is de positie van Funda. Als je je huis wil verkopen, kom je er niet onderuit om van dit platform gebruik te maken. En dat is niet gratis. De toetredingsdrempel voor aanbieders is hoog. Tel daarbij op dat huizenbezitters in veel gevallen geen benul van de waarde hebben en je kunt bedenken dat het aanbod niet op gang komt. Maar of dat de schuld van de politiek is? Ik denk het niet.

Delen op social:
Share on Facebook
Facebook
0Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter
0